每经记者｜刘颂辉    每经编辑｜陈梦妤    

5月9日的上海第四批次土拍，中国铁建房地产集团有限公司（以下简称中铁建地产）在与保利发展、招商蛇口、天安集团和象屿地产等竞买人的争夺中，以总价24.71亿元、溢价率20.44%摘下松江新城一宗宅地。

中铁建地产上一次在上海拿地是去年3月，彼时联合国贸地产在浦东北蔡拿下宅地，操盘开发了如今的西派海上项目。随着项目的逐渐销售去化，中铁建地产在上海的存货已不多，因此今年土拍期间，公司的补仓意愿较为强烈。

“新增地块利润有望超过10%”

中铁建地产此次瞄准的是松江新城东区项目，即松江区SJC10006单元C03A-04号地块，出让面积42480.63平方米，规划建面97705.45平方米，容积率2.3。地块起始价20.52亿元，起始楼面价21000元/平方米，中止价为26.673亿元，对应溢价率30%。

根据出让条件，项目建筑以50米限高为主，配建保障房比例5%，计4885.27平方米以上；中小套型住宅建筑面积比例45%，计43207.4平方米；配建公共服务设施1169平方米，养老服务设施400平方米，商品住宅装修标准不低于2500元/平方米。

每经记者注意到，松江区SJC10006单元C03A-04号地块开拍的楼面起始价，要比三年前南侧地块的27000元/平方米楼面起始价低6000元/平方米，因此吸引了多家房企参与竞拍。值得一提的是，这次地块的最终成交价是25288元/平方米，仍然比南侧地块29571元/平方米的成交楼面价低约14%。

好地研究院执行院长方晓泉认为，这说明降低地价才是当前非核心区符合市场的有效供地措施。而且，按照周边中国铁建·星樾云涧的售价，此次新增地块的利润有望超过10%。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，中铁建地产在上海的项目主要位于浦东新区、闵行区、松江区和奉贤区，分别是国贸中国铁建·西派海上、中国铁建东来壹号、花语前湾、朗拾花园、花语天境和中国铁建·熙语。

6个项目中，国贸中国铁建·西派海上项目市场表现较好。在4月30日～5月4日的认购中，该项目推出82套建面约103～110平方米的房源，均价92453元/平方米。5月4日，项目宣布累计认购203组，认购率达到248%，触发限售和积分制规则。

同样位于浦东新区的中国铁建东来壹号，去年5月开盘推出260套房源，但据上海网上房地产官网数据，截至今年5月15日，该项目的网签成绩为零。

该项目公司一位人士通过电话向每经记者透露，目前，东来壹号在正常销售中，不过由于市场不好，基本处于封盘状态，样板间还没有开放展示。

4月9日，奉贤区西渡板块的中国铁建·熙语发布公告，4月2日～6日推出30套房源入市，因登记认购期间无登记认购的客户，公司不采取以公证摇号排序的方式开盘销售。

上海网上房地产官网显示，该项目累计入市房源892套，最早于2023年10月开盘，截至今年5月15日，可售住宅套数还有337套，平均去化率62%。

去年归母净利润约450万元

从项目布局来看，中铁建地产多在上海远郊板块拿地，西派海上是其首次进入上海中环内的项目。伴随房地产市场调整，远郊刚需项目销售遇冷，中铁建地产的业绩也受到影响。

根据中铁建地产最新披露的债券年报，2024年，公司实现营业总收入466.46亿元，同比减少26.3%；净利润为12.42亿元，同比减少7.7%；归母净利润为539.59万元，同比减少95.42%。

截至2024年末，中铁建地产的总资产为2234.08亿元，同比减少4.42%；总负债为1739.24亿元，同比减少6.12%。公司的货币资金为171.39亿元，而一年内到期非流动负债达到398.96亿元，资产负债率为77.85%。

中铁建地产累计在国内48个城市和莫斯科投资开发279个项目，项目总建筑面积约8579万平方米，已开发面积约7329万平方米，完成京津冀、长三角、珠三角等主要城市群的布局。

据《每日经济新闻》此前报道，4月29日的北京土拍中，经过219轮竞价，中铁建地产以总价7.76亿元竞得北京市通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6007地块，折合楼面价约35796元/平方米，溢价率21.9%。当日，招商蛇口、能建城发和芜湖康润也参与了此次竞拍。

中铁建地产上一次在北京拿地还是2022年5月，彼时其联合大悦城以23亿元底价摘得昌平北七家地块，土地面积约6.48万平方米，建筑控制规模约9.69万平方米，开发了宸悦国际项目，2024年已完成交房。

新增拿地之后，5月6日，中铁建地产发布公告，将在全国银行间债券市场发行2025年度第四期中期票据，发行方式包括集中簿记建档、发行金额动态调整及集中配售。中期票据的发行金额上限为10亿元，申购利率区间设定在2.2%至3.2%之间，发行价格将按面值发行，债券面值为100元。

封面图片来源：每日经济新闻 刘国梅 摄